Häufig gestellte Fragen

Wählen Sie unter den nachstehenden Fragen aus. Sollte Ihnen etwas fehlen, so freuen wir uns auf Ihre Nachricht. Gerne ergänzen wir diese Auflistung dann entsprechend.

Ein Gutachten ist das nachvollziehbare, allgemeinverständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Aufgabe von Wertgutachten ist es, einen plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln. Was der Verkehrswert ist, definiert § 194 BauGB:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

§ 194 BauGB

Für eine Immobilienbewertung benötigen wir im Idealfall die nachfolgenden Unterlagen bzw. Informationen.

Grundsätzlich wird immer benötigt:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • genehmigtes Baugesuch u.a. mit:
    • Lageplan
    • Grundrissplänen
    • Schnittzeichnung
    • Wohn-/Nutzflächenberechnung
    • Berechnung des Bruttorauminhaltes (BRI) oder der Brutto-Grundfläche (BGF)
    • Baubeschreibung
  • aktuelle Grundrisspläne bei Abweichungen zum Baugesuch
  • Katasterbezeichnung: Flur, Flurstücks-Nr., Gemarkung, ggf. Adresse
  • bei vermieteten Immobilien: aktuelle Mietverträge
  • ggf. vorhandene Vorgutachten

Bei der Bewertung von Erbbaurechten benötigen wir zusätzlich folgende Unterlagen:

  • Erbbaurechtsvertrag
  • sämtliche Unterlagen zu Erbbauzinsanpassungen

Bei der Bewertung von Wohnungs- bzw. Teileigentum benötigen wir zusätzlich folgende Unterlagen:

  • Erbbaurechtsvertrag
  • sämtliche Unterlagen zu Erbbauzinsanpassungen

Sollten Sie nicht alle Unterlagen verfügbar haben, so können wir diese gegen Auslagenerstattung bei den zuständigen Stellen einholen bzw. beschaffen.

Der wesentliche Unterschied liegt im Leistungsumfang - der ermittelte Verkehrswert, ist in beiden Fällen identisch. Am besten verdeutlichen Sie sich die Unterschiede anhand der nachstehenden Tabelle. 

Leistungsumfang Marktwertermittlung Verkehrswertgutachten
Deckblatt
Übersichtsblatt mit Zusammenfassung der Tatsachenfeststellungen und der Wertermittlungsergebnisse  
Inhaltsverzeichnis
Allgemeine Angaben (Kurzfassung)   
Allgemeine Angaben (Langfassung)  
Beschreibung des Ortes und der Umgebung (Makrolage)   
Beschreibung der Art des Gebietes (Mikrolage)   
Grundstücksbeschreibung   
Beschreibung der Erschließungssituation   
Beschreibung und Beurteilung der baurechtlichen Situation   
Art und Maß der baulichen Nutzung mit Auflistung der Flächen und Volumina, der Geschoßflächenzahl und Grundflächenzahl  
Gebäudebeschreibung (Bestand und Nutzung)   
Baubeschreibung, Zimmerbeschreibung, Auflistung der Ausstattung   
Beschreibung der Außenanlagen und des Gesamtzustandes  
Erläuterung der Verfahrenswahl
Bodenwertermittlung
Ertragswertermittlung (wenn indiziert)
Sachwertermittlung (wenn indiziert)
Vergleichswertermittlung (wenn indiziert)
Discounted-Cash-Flow-Verfahren (wenn indiziert)  
Ableitung des Verkehrswertes (Marktwertes)
Literaturverzeichnis
Auflistung der Rechtsgrundlagen  
Fotodokumentation  
Anlagen  

Für einen guten Sachverständigen sind Markt- und Ortskenntnisse von höchster Wichtigkeit. Aus diesem Grund betätige ich mich vor allem in Pforzheim, dem Enzkreis sowie in den Landkreisen Calw und Böblingen als Sachverständiger. Aber auch in den Nachbarlandkreisen Karlsruhe, Ludwigsburg, Stuttgart, Freudenstadt und Rastatt bin ich regelmäßig tätig.

Für Bewertungen die außerhalb dieser Region liegen, kann ich Ihnen gerne einen kompetenten und zuverlässigen Kollegen vor Ort empfehlen.

Ein Verkehrswertgutachten benötigen Sie insbesondere in den folgenden Fällen:

  • für gerichtliche und außergerichtliche Vermögensauseinandersetzungen wie z.B. Zwangsversteigerungen, Vermögensaufteilungen und -übertragungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen; 
  • für die Ausräumung von Differenzen mit dem Finanzamt;
  • für die Beleihung zum Zwecke einer Fremdfinanzierung (Beleihungswertermittlung);
  • als Entscheidungshilfe und als Verhandlungsgrundlage für den Immobilienkauf oder den Immobilienverkauf;
  • im Rahmen der Bilanzierung nach den Standards der internationalen Rechnungslegung IAS, IFRS oder nach dem HGB.

 

Eine Mietwertgutachten benötigen Sie u.a. für folgende Zwecke:

  • für gerichtliche und außergerichtliche Miethöheauseinandersetzungen;
  • für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB;
  • für Schiedsgerichtsverfahren;
  • für Schiedsgutachterverfahren;
  • zur objektiven Prüfung nach § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtssprechung 
  • zur Beratung und gutachterlichen Beurteilung für die Strafgerichte im Zusammenhang mit dem Straftatbestand des Wuchers (§ 291 StGB).

Neben den klassischen Verkehrs- und Mietwertgutachten erfordern insbesondere Portfoliobewertungen und Due Dilligence-Analysen alternative, zum Teil moderne Bewertungsmethoden und Wertermittlungsverfahren nach internationalen Standards. Dazu zählen beispielsweise die Appraisal and Valuation Standards (Red Book) der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) oder der The European Group of Valuers´ Associations (TEGoVA). Hierbei führen wir Objektratings durch und bewerten z.B. mit Hilfe von Discounted-Cash-Flow-Verfahren. Bei Anlageobjekten und Immobilienportfolien beinhalten Due Diligence - Analysen vor allem die Stärken-/Schwächen-Analyse eines Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts.

 

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